hipoteca inversa ingresos adicionales después de la jubilación

¿Sabes lo que es la hipoteca inversa? Debo reconocer que yo no tenía idea de su existencia, hasta hace muy poco que leí una noticia en el periódico y me llamó la atención. Decidí ponerme a investigar y al final me pareció una figura financiera bastante interesante. Una forma de obtener ingresos adicionales después de la jubilación.



Nunca antes había escuchado hablar de este tipo de hipotecas y creo que poca gente de mi entorno las conoce. Todos pensamos en la figura tradicional, pedimos un préstamo hipotecario para comprarnos una casa y con ello nos comprometemos a pagar una cuota (fija o variable) mensualmente durante varios años. Jamás se me hubiera ocurrido pensar en una hipoteca como una forma de recibir ingresos adicionales mensualmente.

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa, conocida también con el nombre de hipoteca reversa o hipoteca revertida, es un préstamo hipotecario especialmente diseñado para personas mayores de 65 años (o de 70 en algunos casos), por el cual la entidad financiera paga una cantidad mensual a una persona mayor a cambio de que ésta utilice su vivienda como garantía.

 
 

Mientras que en una hipoteca normal, el banco da al cliente el total del importe solicitado al inicio de la operación (en una única vez), en la hipoteca inversa el préstamo hipotecario se va recibiendo mensualmente. Por lo general es un préstamo sujeto a una tasa de interés fijo, aunque algunas entidades financieras pueden ofrecer tasas variables.

En este caso las condiciones para conceder la hipoteca cambian y cuantos más años de edad tenga el propietario de la vivienda que pide la hipoteca inversa, mejor. Tanto la edad del cliente como el valor de la vivienda, determinarán el importe de la cuota mensual a percibir. Para hacer el cálculo, los bancos toman en cuenta la esperanza de vida media general y las condiciones de salud en particular del solicitante.

Incluso es posible contratar una hipoteca inversa cuando la vivienda tienen una hipoteca tradicional en vigor, siempre que ésta se cancele previamente. Para ello, las entidades financieras adelantan un capital inicial en el momento de la firma de la operación que sirve para cancelar la hipoteca inicial.

La vivienda sólo se otorga en garantía del pago,  lo que significa que el o los propietarios, siguen manteniendo intactos sus derechos sobre ella y sigue formando parte del patrimonio hereditario. La casa podría incluso alquilarse, aunque en esos casos habrá que comunicárselo al banco.

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Prácticamente no existen requisitos para pedir una hipoteca inversa. En este tipo de créditos no se exige solvencia del cliente, ni tiene que acreditar tener unos ingresos estables (pensiones, etc) porque no hay un compromiso de devolución mensual.



Las únicas condiciones son que el solicitante sea el propietario de la vivienda a hipotecar y que tenga la edad mínima establecida. Si la casa pertenece a dos personas (lo más común en caso de matrimonio), ambos propietarios deberán estar de acuerdo en firmar el préstamo con garantía hipotecaria.

Las personas mayores que solicitan una hipoteca inversa ni siquiera tendrán que pagar gastos ni comisiones de tramitación, ya que éstos se sumarán a la cantidad prestada. El único gasto será el de la tasación de la vivienda.

Para hacer el cálculo de la hipoteca inversa, es decir de la cuota mensual que recibirán los propietarios, el banco tomará en cuenta, además del valor de la vivienda, la edad del menor de los miembros de la pareja y la mayor esperanza de vida (generalmente el de la mujer).

Los propietarios de la vivienda dada en garantía pueden liquidar la operación en cualquier momento, devolver el dinero recibido como préstamo y levantar la hipoteca.

Tipos de hipoteca inversa o revertida

Comúnmente, existen tres tipos de hipoteca inversa:

Hipoteca inversa vitalicia

En este tipo de crédito hipotecario, el beneficiario recibe una renta mensual durante todos los años que le queden de vida. El importe de la mensualidad se establecerá teniendo en cuenta su posible esperanza de vida y el valor de la propiedad.

En general, la mensualidad establecida no es muy alta ya que los bancos siempre intentarán asegurarse de no tener que pagar en total un importe mayor al valor de la vivienda hipotecada. Por eso, el solicitante del crédito deberá suscribir además, un seguro de renta vitalicia, ya que si supera su esperanza de vida, será este seguro quien se encargue de pagarle las cuotas mensuales (los bancos nunca pierden).

Hipoteca inversa temporal

En este tipo de hipoteca, el beneficiario percibe una renta durante un periodo previamente pactado. El importe de la cuota mensual se calcula dividiendo el valor del inmueble, entre el número de meses acordados, por lo que en este caso la renta mensual que obtiene el propietario es bastante mayor que en la hipoteca inversa vitalicia.

Una vez cubierto el valor de la vivienda y vencido el plazo, no se pierde el uso de la misma pero se deja de percibir renta.

Este tipo de hipoteca es más ventajosa para los clientes de edades avanzadas, ya que teniendo en cuenta que el número de años pactados no debería ser muy grande, la mensualidad a recibir será mayor.



Algunos bancos permiten que tanto en la hipoteca inversa temporal, como en la vitalicia, se solicite la disposición de una cantidad inicial. Esto por supuesto, afectará a la cuota mensual que se verá reducida.

Hipoteca inversa de disposición única

Este es el tipo de hipoteca revertida más parecido a la hipoteca tradicional, ya que el propietario del inmueble recibe el préstamo en un único pago basado en el valor del inmueble, según la tasación. La única diferencia es que no adquiere la obligación de devolver el importe mensualmente.

Las hipotecas inversas sólo son ejecutables, es decir, sólo se requerirá la devolución del préstamo, en el momento del fallecimiento del último de los titulares.

Qué ocurre cuando fallecen los titulares de la hipoteca

Una vez que fallece el titular o el último de ellos (en caso de sociedad conyugal), entonces la hipoteca inversa se vuelve exigible. La entidad financiera calculará las mensualidades abonadas más los intereses pactados, para determinar el importe total a devolver.

Ya que en este tipo de créditos hipotecarios no se pierde la titularidad del inmueble, los herederos recibirán la propiedad de la vivienda y con ella, también la deuda. En ese momento los herederos tienen 3 posibilidades:

– Pagar la deuda y levantar la hipoteca quedándose con la propiedad libre de cargas.

– Solicitar una nueva hipoteca sobre dicha vivienda, para cubrir la deuda.

– Vender el inmueble para pagar la deuda. El excedente del precio de venta quedará para los herederos.

En la mayoría de los casos, llegado el momento de liquidar la deuda (mensualidades abonadas más intereses y gastos), ésta no supera el 50% – 60% del valor de la vivienda, por lo que existen muchas posibilidades de que los herederos puedan disponer de una cantidad de dinero después del pago.

Normalmente el plazo que tienen los herederos para el pago de la hipoteca inversa es de 1 año.

Lo más importante a tener en cuenta de las hipotecas inversas es que son préstamos hipotecarios otorgados a personas mayores que no tendrán la obligación de devolver el dinero prestado. Serán sus herederos, al momento del fallecimiento, quienes deberán liquidar la deuda y siempre con la seguridad de que para ello podrán valerse de la vivienda que sirvió de garantía.